房地产信托展业方向明确 监管新规给出转型三个类别指引

11月23日，央行及银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），其中对信托公司接下来的部分业务开展给出了多项指导。

业内人士认为，由于信托拥有自身逆周期优势，在《通知》的鼓励下，可以有效支持房地产企业的合理融资需求。但未来房地产信托监管的大方向不会发生改变，监管总体上对房地产信托的要求依然保持审慎态度。信托机构依然需要加快业务转型，实现房地产信托的良性发展。

并非实质性的监管导向转变

记者梳理《通知》发现，其中主要从两个方面对房地产信托业务作出了政策指引，一是支持信托贷款存量融资合理展期，二是对信托支持房地产企业和项目的合理融资需提出了范围限定。

《通知》鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

“房地产信托一直是房企融资的重要渠道之一，由于房地产行业风险上升，近年来房地产信托进入雷区，信托业也因此受到较大影响。”中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平对记者表示，《通知》及其前后出台的房地产企业融资政策，将改善房地产行业的融资环境，优化房地产企业的流动性状况。对信托公司而言，为解决房地产信托业务风险提供了空间，一定程度上减缓了经营压力。

对于未来房地产信托是否会有所回暖，某大型信托管理层人士对记者表示，“新规在一定程度上限定了房地产信托的业务范围，对房地产信托业务的大方向、大原则作出了指导，但并不是实质性的监管导向转变。现在房地产信托出现较多风险暴露，投资者相对审慎，市场也不支持房地产信托的快速发展。”

未来发展聚焦三大方向

虽然政策对房地产信托有所放松，但有业内人士认为传统的融资类房地产信托业务不可能再度大量回归，同时房地产信托机构面临着较大的转型压力。

兴业信托相关负责人对记者表示，伴随房企融资全面收紧，部分高杠杆、高负债中小房地产民企和大型民企均先后出现无力偿还债务的情况，导致2021年以来房地产信托违约金额显著提升。目前来看，房地产信托存量规模仍然较大，未来房地产信托风险出清压力仍然较大。信托公司要想化危为机，应该做好“业务加减法”，尽快摆脱“非标”束缚以赢得竞争主动，重新构建业务组合和发展增长点。

此次新规在房地产信托的增量业务和转型方向上给出了明确的三个类别指引，主要是“保交楼”的配套金融支持、受困房地产企业风险处置和住房租赁金融。

用益金融信托研究院研究员喻智对记者表示，在做好“保交楼”金融服务方面，新规鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持。在“一楼一策”和“后进先出”的政策支持下，信托公司可以选择风险相对可控的地产项目，配合“保交楼”专项借款，提供配套融资以盘活项目。

其次，在做好受困房地产企业风险处置方面，喻智认为，信托可以为出险项目的房地产并购提供资金支持，包括以房地产纾困基金或其子公司为承担主体的并购贷款；还可以通过股权收购或认购新增股权的形式开展相关业务，推动加快资产处置。在支持住房租赁金融方面，房地产投资信托基金（REITs）预期将成为房地产信托展业的蓝海。

需注意的是，信托机构在接下来的房地产业务开展方面也面临着一定挑战。百瑞信托研究发展中心研究员谢运博对记者表示，一是在前期房地产市场发展低迷的背景下，部分信托公司开展房地产信托业务已相对谨慎，未来信托公司开展房地产信托业务，仍应始终做好风险控制工作，避免新增风险项目。二是当前信托公司仍需按照相关监管要求，落实房地产信托规模管控的要求，房地产信托规模的新增仍面临一定的制约。

对于未来房地产信托业务的发展方向，普益标准研究员董丹浓对记者表示，未来支持高周转、高杠杆的房地产信托不会再大量出现，政策性、改善型、功能型、价值型的业务将是未来房地产信托的主流，房地产信托有望以此为新的起点恢复业务规模，成为信托业中长期业务支撑之一。